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地方打折卖地成风 底价成交成常态

2019-12-04 11:44:35来源:励志吧0次阅读

今年1月份至今,一线城市及重点二线城市的土地交易,绝大部分以底价成交。其中,1月份北京成交的20幅土地均为底价,为近年来罕见。 这背后,是地方政府在土地价格上的妥协。多位房地产业内人士认为,房价下跌预期已经影响土地市场,反过来促进房价的进一步下跌。而土地市场的低迷还将维持一段时间。 部分地价可打五折 2012年初,地方卖地压力渐显。一家大型房企高管向记者透露,地方政府现在部分地价可以打五折。比如2009年楼面地价5000元/平方米的地块,现在去跟地方政府谈, 500、 000,什么样的付款条件等,都可以谈,相当于打五折。 还有一个更重要的变量是规划修改。比如通过提高容积率,土地的总价款没有发生变化,但摊到楼面上的地价变低了。 某地产巨头公司老总也表示,有些地方政府急切地渴盼开发商拿地,价格好谈,甚至可低至市价的三分之一。“北京某个新区现在用去年不到四成的地价在招揽开发商。”他说。不过,地方政府表面上对外叫价依然维持高位。 金地稳盛投资总经理吴涛认为,房地产市场的预期改变了,土地市场面粉贵过面包的情况不会再出现。作为一个投资者,他认为楼面地价占整个房价成本的三分之一,甚至更少,是目前土地市场合适的价格。 地价溢价率已明显下调。以北京为例,据北京中原地产测算,北京住宅类土地的溢价率,从限购前一年的78.9%,下调至限购后的16.9%。下调了62个百分点。 这个趋势还在延续。北京土地整理储备中心显示,2012年1月北京共成交20宗地块,全部以底价成交,土地出让金21.92亿元,同比下降64%。 部分房企反周期拿地 淡市之中,仍有房企逆市而行。 1月份,保利、万科和招商 家房企花费 8亿元补充了4宗土地储备。进入2月,“抄底”房企渐多。以中海、招商、绿地为代表的央企和国资地产商加入了拿地阵营。 “抄底”背后,土地出让方式正在发生隐性的改变。由于买方话语权的加大,地方政府更多选择在找到合适的买家、谈好价格之后,才公开出让土地。 这也是今年地方政府吸引房企拿地的主要方式之一,“双方谈好之后,土地部门拟定排他性条件指向某家房企,以底价挂牌出让,让该房企顺利摘得”。前述房企高管说,招标和拍卖正变相成为“定向出让”。这种借鉴了“勾地”制度的方法,可以避免土地的流拍。 中海地产一位高层对本报记者表示,今年公开土地市场“很有机会”,因为价格、付款条件、规划条件等都可以谈了。中海充裕的资金也为其提供了“抄底”的条件。2月20日,中海宣布通过增额发行票面利率为4.875%、2017年到期的筹资2.5亿,增发后,债券的总发行规模将达到7.5亿美元。 近期土地市场表现最为积极。2月14日,招商地产联合九龙仓以底价2 .7亿摘得北京来广营乡一幅地块,这已是招商自去年12月以来第四次拿地。 地价仍未见底 不过,尽管价格可谈,但目前房企总体拿地意愿仍然不高。据中原地产统计显示,1月份10大标杆房企购地金额环比和同比分别大幅下降59%和88%。2月份至今,也仅有上述少数房企进入土地市场。 雅居乐有关人士对记者称,公司延续2011年以来的放缓拿地之势,1月份至今没有新地入账。深圳一上市房企投资部经理称,开发商上半年大多不准备出手拿地,都在卖房子回笼资金。 中国指数研究院副院长陈晟认为,一二季度土地市场会比较冷清,三四季度会好点。 北京中原地产总监张大伟称,房价下降将直接影响土地价格下调,预计后市接近底价或底价成交,依然会是土地市场的常态。 价格下行加之房企整体拿地意愿不足,2012年地方土地出让金收入预期大幅下滑。按照北京国土局的估算,2012年该市土地收入预计为900亿元,比去年实际收入减少 00亿元。

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