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地产香港REITS调研系列之越秀REIT荐2股

2019-08-23 00:20:09来源:励志吧0次阅读

地产:香港REITS调研系列之越秀REIT 荐2股 2017-07-19 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

■越秀房托——首个基础资产为国内物业的REITs:1)越秀REITs为契约型实体在港上市:香港交易所有两种上市方式,一种是公司上市,一种是信托上市。

2)REITs的定价逻辑:公司2016年NAV5.18元,股价较RNAV的折价明显。

不是因为公司是内地资产上市或REITs本身受到估值歧视。主要由于两种上市方式的定价规则和逻辑不同,公司制企业上市是以PE和NAV定价。信托上市(如REITs)是通过DPU(DividendPerUnit)定价,即单位信托红利定价,更多基于现金流回报的折现。越秀REITs作为信托型企业,IPO的定价原则是类似债券(固定收益)。 )历史派息回报丰厚:REITs的关键回报比率为DPU(DividendPerUnit)单位信托红利,公司2016的DPU回报率为8%,2015为7. %。而NPI(NetProfit)回报率只有约4.4%左右,主要差异在于分派表的调整项目。4)公司物业投资/并购的原则:公司投资新项目,并购价相对于NPI回报率要达到4%以上。标的专注一线城市,二线城市核心地段的地表物业,优先先写字楼。

■香港的REITs的财务报表体系:香港的REITs报表总共有四个,除了资产负债表、损益表、现金流量表外,所有上市的REITS都多了一个分派表。1)分派表的调整项目:在分派表里,从净利润到分派的过程要有多个调整项。非现金的部分(Non-cash)可以调整;如物业估值、折旧。上述调整导致了DPU回报率高于NPI。2)公司市值与物业估值关联较小:这是由于评估增值并不分派。估值水平主要来源于收入成长性,收入增速提高,估值才有增长。大部分境外投行都会关注NPI的增长。另外,香港物业估值方法和内地不一样,更多采用CAPRATE,及DCF模型估计,不采用市场比较法。 )资产负债率上限45%的详解:

香港有GearingRatio不超过45%的上限,但是认为GearingRatio是有息负债率是不准确的。公司GearingRatio主要是银行贷款+债权除以总资产,例如有些工程代理结算是有息的,并不包括在内。

■未来国内探索REITs的可能性:1)未来中国REITs模式可能是基金+信托:

目前REITs的架构很多种类,美国是公司制,不是契约制,国内预计会是可能是基金+信托的模式。根据最近北大光华学院发布的报告,公司认为证监会正朝着这个模式探索。对于税的分派制度,公司认为新的制度应该会参照基金法和信托法去做,在两个中间取了一个标准。2)险资与REITs的潜在合作空间:促成REITs与险资想合作的动力是两个因素:一是国内的保险资金这几年的增速比较快,整个行业增速 0%。二是银行信贷针对地产的规模压缩,所以地产现在有融资需求。

)国内的类REITs产品仍然存在问题:一个是国内的租金回报率达不到5%以上,保险公司配臵这类资产会形成利差损。第二国内REITs没有达成香港分红的要求。此外,由于REITs没有法人资格,是一个信托机构,因此就像在国内发熊猫债一样,没有法人资格,只能在信托公司上面一个实体公司层面来发,使得规模受限。

■投资建议:公司认为初期REITs的推出将有利于涉及地产基金管理业务的公司(嘉宝集团、万科、保利)、商业地产公司(金融街、招商蛇口、陆家嘴),未来对园区类公司也将形成利好(上海临港、外高桥、浦东金桥、市北高新),因为园区资产也有REITs的可能,同时对于基金公司、信托公司、证券公司以及银行等都会形成利好。

■风险提示:政策推出时间低于预期、商业地产市场风险。

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